相続の生前対策

3.賃貸建物建築による相続対策

銀行などからの借入金で賃貸アパートなどを建築すると、相続税の計算において、借入金はマイナスの財産として他の相続財産の評価から差し引くことができます。また、所有土地に賃貸アパートを建築することは、その土地の相続税評価額から一定割合を減額することができるため、資産の評価減に有効です。

[1] 家屋の評価額は固定資産評価額をもとに計算します。
相続税評価額=固定資産税評価額×(1―借家権割合×賃貸割合)
※固定資産税評価額は建築価格のおおよそ60%程度とされていますが、その建物を賃貸することでさらにそこから30%評価を下げることが可能となります。
例えば、借入金1億円でアパートを建設した場合、固定資産税の評価額が6,000万円とすると、賃貸アパートの評価額は4,200万円(6,000万円×0.7)になります。

[2] 土地の評価額は貸家建付地として評価できます。

相続税評価額=自用地価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

※土地の評価額は、賃貸アパート等の敷地や自宅などの利用形態によって変わります。何も利用されていない更地であれば「自用地」として100%評価されますが、賃貸アパート等の敷地であれば、その土地は利用上の特約を受けることから、「貸家建付地」として一定の割合を控除することができ、自用地として評価するよりかなり低くなります。
 例えば、1億円の土地の(借地権割合:60%、借家権割合30%、賃貸割合100%)の上に賃貸アパートを建設すると8,200万円となります。

[4] 賃貸アパート建設前後の相続財産比較
相続財産建設前建設後
土地1億円8,200万円
建物0円4,200万円
借入金0円△1億円
相続財産の合計1億円2,400万円

↑ 7,600万円の圧縮

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